Vous avez pour projet d’acheter un bien immobilier ou, à l’inverse, de le vendre ? Vous allez donc devoir l’estimer, ce qui n’est pas toujours facile. Voici mes conseils de spécialiste pour que vous puissiez évaluer au plus près la valeur de votre bien.
Il y a deux étapes :
- Analyser le passé :
Connaitre les ventes qui ont été réalisées dans votre secteur ou dans votre rue voir dans votre immeuble.
1.1 Regardez autour de vous
C’est l’expérience d’expert qui parle, je vous conseille de faire confiance aux vieilles méthodes pour estimer un bien immobilier. Internet ne fait pas tout !
Il y a récemment eu une acquisition immobilière dans votre entourage ? Contactez l’acheteur et demandez-lui le prix auquel il a acheté sa maison ou son appartement. Posez-lui des questions sur les conditions d’achat, les délais et tout ce que vous voulez savoir. Vous aurez ainsi un premier aperçu grâce à des données objectives.
1.2 Le site des impôts : des informations précises
Depuis quelques années les ventes réalisées sont publiques ainsi vous pouvez avoir des impôts les valeurs des biens vendus : la date de la vente, le montant, surface du terrain, surface habitable, étage….
L’avantage de cette source est sa fiabilité, car les données sont fournies par l’administration fiscale.
Pour cela, rendez-vous sur le site impots.gouv ou immo-data.fr et connectez-vous à votre espace particulier. En bas de la page d’accueil, vous trouverez une rubrique Données publiques. À noter que le service de recherche ne couvre pas l’Alsace-Moselle ni Mayotte.
Je trouve cet outil particulièrement riche, car il rend compte avec exactitude des prix de vente des logements au cours des dernières années. Vous y trouverez de nombreux détails comme la surface de l’éventuel jardin, le nombre de chambres, la situation locative, le nombre d’étages du bâtiment et son année de construction. Même l’adresse exacte apparaît, une donnée clé, car elle vous permet d’aller voir le bien de l’extérieur et ainsi vous faire une première impression.
- Le marché actuel
2.1 Internet
Une fois votre enquête de terrain réalisée, vous pouvez commencer vos recherches sur le Web, qui regorge d’enquêtes en ligne et de sondages spécialisés. Si cela va de soi, je vous le rappelle toutefois : vérifiez bien vos sources. Prenez donc votre temps et naviguez sur les sites les plus populaires comme Seloger, PAP ou Leboncoin. Si la vente est publiée par un professionnel, sachez que les prix incluent la commission de l’agence, que vous devrez donc déduire afin d’obtenir le « net vendeur ».
Soyez toutefois vigilants ! Les annonces sur internet donnent souvent une idée juste des prix du marché, mais ces derniers peuvent parfois être surestimés, notamment s’il y a retournement de tendances.
Je vous invite donc à compléter vos recherches via les sites d’estimations immobilières comme meilleurs agents, dont la fiabilité est avérée. Ces sites vous donneront un prix moyen à l’achat basé sur des critères précis comme le quartier ou le secteur, et parfois même la rue. Vous obtiendrez également une estimation minimale et maximale de la valeur de votre bien selon ses caractéristiques basiques telles que la superficie, orientation, l’état.
2.2 Les biens actuellement à la vente
Je vous invite à aller sur les sites : Leboncoin, Se Loger et PAP est de mettre les critères de votre bien et ainsi vous verrez les biens qui vous seront concurrent
2.3 Une estimation professionnelle
Je vous conseille enfin de ne pas négliger l’intervention de professionnels de l’immobilier pour estimer votre bien.
Attention les agents immobiliers n’ont pas tous les mêmes critères d’évaluation d’un bien, renseignez-vous donc bien avant.
Lorsque vous vendez un bien, méfiez-vous aussi des évaluations trop hautes ou trop basses. Dans le premier cas, l’agent peut tenter de vous appâter pour obtenir le mandat de vente et dans le second, sous-estimer le prix de vente pour clore l’affaire rapidement.
Néanmoins, sur un marché très volatil, l’expertise d’une agence immobilière peut être précieuse, car elle dispose des informations mises à jour, ce qui n’est pas toujours le cas des sources internet.
Et valider la compétence de votre interlocuteur : a-t-il la carte professionnelle ? est-il agent commercial ?
Les critères qui font la différence
À ce stade, il ne vous reste qu’à ajuster votre prix en fonction de vos recherches. Pour cela, différents éléments sont à prendre en compte, notamment concernant l’état et les facilités. Un bien en mauvais état peut faire chuter le prix au mètre carré de 1000 euros, tout comme l’absence d’un ascenseur qui peut considérablement le dévaloriser.
Prenez également en compte les nuisances sonores localisées (voitures, bar) ou inversement les points positifs tels qu’une bonne luminosité ou une belle vue.
Enfin, la densité de population dans la zone concernée influence le prix final. Pour prendre l’exemple de Paris, le prix peut varier de manière conséquente selon les quartiers, voire même les rues. Quant à un bien situé à deux pas du métro, il vaut bien plus qu’un autre totalement identique, mais situé à dix minutes à pied.
D’autres points sont déterminants : la maison est-elle de plain-pied ? la cuisine est elle à côté de la salle à manger et de la terrasse ? y a-t-il en plain-pied une suite parentale ?
L’environnement : peut-on faire ses courses à pied ? distance à pied des transports en commun ? Qualité des écoles ?
L’estimation d’un bien est particulièrement difficile et déterminante et évolutive
La période de mise ne vente influe aussi sur sa valorisation
J’espère que ces conseils vous auront été utiles !
