Vous vous lancez dans l’achat immobilier, bravo ! Je vous explique les étapes à suivre pour que votre projet se déroule le plus sereinement possible.

Il faudra être persévérant et ne pas vous démotiver !

Il faut vous impliquer. Je vous conseille de vous faire un vrai plan d’action : date, actions, relance…

Étape nº 1 : à la recherche de votre bien immobilier

C’est une étape qui parait si évidente que l’on a tendance à négliger son organisation.

Choisissez d’abord la technique de recherche qui vous convient le mieux : annonces en ligne sur des sites spécialisés, agence immobilière ou bouche-à-oreille.

Je vous conseille de faire les 3 à la fois : c’est tellement dur de trouver aujourd’hui un bien immobilier.

Je vous conseille de rédiger un « quick recherche » de votre recherche : la localisation du bien, ses caractéristiques, les 3 critères indispensables pour vous et les 3 critères rédhibitoires. Vous vous représentez et idéalement vous communiquez que vous avez déjà un accord de principe de votre banque pour un achat de X K€. Vous pourrez envoyer ce document aux agences du secteur considéré.

Vous pouvez mettre des alertes selon vos critères de recherche sur des sites internet comme : Le Bon Coin, Se Loger et Gens de confiance…

Vous pouvez aussi passer des annonces sur les mêmes sites comme quoi vous recherchez un bien et vous mettez vos critères.

Et ne pas oublier que les vielles méthodes ont encore de bons restes : annonces à la boulangerie ou chez le coiffeur, donner vos critères de recherche aux facteurs du secteur considéré, mettre dans les boites aux lettres de votre secteur votre « quick recherche » et n’oubliez pas les concierges….

Vous pouvez aussi faire des textos et des mails à vos amis pour leur faire part de votre recherche : les amis de vos amis sont vos amis…

Vous devez ensuite établir des critères de recherche et donner une priorité à chacun. Cela vous évitera de tomber dans le casse-tête au moment de comparer des biens entre eux.

Au-delà de vos propres critères (luminosité, nombre de chambres etc.) vous devrez être attentif aux points suivants :

  • La superficie du bien. Cela vous permettra de calculer le prix de vente au m2 et de le comparer aux précédentes transactions faites dans le même périmètre.
  • Le diagnostic immobilier grâce auquel vous aurez accès à des informations importantes comme une éventuelle présence d’amiante ou un risque d’inondation. Être très attentif au bilan énergétique DPE
  • Le montant des charges de copropriété s’il y en a.
  • Le montant des impôts locaux
  • Les projets urbains et le plan local d’urbanisme (PLU) qui conditionnent vos futurs projets, comme une extension par exemple.

Ne vous laissez pas emporter par un coup de cœur (souvent le cas quand l’on cherche depuis quelque temps un bien , vous perdez l’objectivité) vérifier toujours que le bien vous convient : distance avec les transports, des écoles, des commerces…

Étape nº 2 : la rédaction de l’offre d’achat

Deuxième étape, adresser votre offre d’achat au vendeur, de préférence par écrit. Y seront notamment indiqués le prix d’acquisition du bien et le délai de validité de votre offre. Mettre un délai court pour que le vendeur ne « s’appuie pas » sur votre offre pour en obtenir une meilleure.

Le vendeur dispose ensuite de ce délai pour accepter votre offre ou la rejeter.

Dans ce cas, il peut vous faire une contre-proposition, que vous pouvez vous-même accepter ou refuser.

N’oubliez pas de mettre que cette offre est valable sous couvert de la lecture de l’ensemble de pièces liées au bien. Exemple: les diagnostics, le règlement de copro, éventuelles servitudes …

Mettez déjà les coordonnées de votre banque et de votre notaire, cela fera plus sérieux.

Étape nº 3 : la signature de la promesse de vente

Cette étape est très importante, la plus importante : rien ne pourra être après !

Je vous invite à prendre un notaire qui saura défendre vos intérêts et vous expliquer les documents (surtout pour les primo-accédants).

Il n’y a pas d’incidence pour vous s’il y a un ou deux notaires = c’est le même prix.

Je vous conseille fortement de faire cette étape chez un notaire. Certaines agences proposent de le faire eux-mêmes, mais je pense qu’a chacun son métier et un notaire est plus neutre.

La promesse de vente comporte des informations telles que les coordonnées des deux parties, la description détaillée du bien, des informations sur la transaction, dont les conditions du droit de rétractation et la date de disponibilité du bien.

Une fois signée, la promesse de vente devra être enregistrée auprès de la recette des impôts dans les 10 jours suivants. Votre délai de rétractation sera de la même durée.

Il faudra prévoir un premier versement entre 5 à 10 % de la valeur du bien dont vous vous portez acquéreur. Cette somme sera encaissée et sous séquestre. Il convient de la définir entre le vendeur et l’acquéreur. Elle vous sera restituée en cas de rétractation dans les délais.

Quelles sont les différences entre compromis de vente et une promesse de vente ?

Si ces deux types d’avant-contrat sont en apparence très similaires, leur différence principale est la suivante : la promesse de vente n’engage que le vendeur, là ou un compromis de vente a le pouvoir de contraindre les deux parties à exécuter une vente.

Dans le cadre d’un compromis de vente, le désistement d’une des deux parties (hors clauses suspensives et délai de rétractation) peut autoriser l’autre à saisir la justice pour forcer la transaction immobilière. Dans le cas d’une promesse de vente (ou promesse unilatérale de vente), seul l’acheteur a le pouvoir d’attaquer le vendeur en justice pour contraindre la vente du bien.

Étape nº 4 : la signature de l’acte de vente 

C’est lors de cette dernière étape que vous devenez définitivement propriétaire. L’acte de vente prend la forme d’un acte authentique établi par un notaire.

Une fois l’acte de vente signé, les clefs vous sont remises contre le versement de la somme convenue.

Il restera encore des formalités à accomplir par le notaire, notamment l’enregistrement de l’acte de vente au service de publicité foncière, qui permettra de recevoir la copie de l’acte authentique cachetée par l’administration fiscale, votre titre de propriété.

Petit conseil : n’oubliez pas de faire assurer votre nouveau bien avant la signature

Vous pouvez aussi faire appel à un coach immobilier : nouvelle prestation à PLUSURIMMO ! Vous ne serez plus seul dans ces démarches pour un coût souvent compris entre 150 et 900€ selon vous besoins.

Sources : economie.gouv.fr

Vous avez pour projet d’acheter un bien immobilier ou, à l’inverse, de le vendre ? Vous allez donc devoir l’estimer, ce qui n’est pas toujours facile. Voici mes conseils de spécialiste pour que vous puissiez évaluer au plus près la valeur de votre bien.

Il y a deux étapes :

  1. Analyser le passé :

Connaitre les ventes qui ont été réalisées dans votre secteur ou dans votre rue voir dans votre immeuble.

1.1 Regardez autour de vous

C’est l’expérience d’expert qui parle, je vous conseille de faire confiance aux vieilles méthodes pour estimer un bien immobilier. Internet ne fait pas tout !

Il y a récemment eu une acquisition immobilière dans votre entourage ? Contactez l’acheteur et demandez-lui le prix auquel il a acheté sa maison ou son appartement. Posez-lui des questions sur les conditions d’achat, les délais et tout ce que vous voulez savoir. Vous aurez ainsi un premier aperçu grâce à des données objectives.

1.2 Le site des impôts : des informations précises

Depuis quelques années les ventes réalisées sont publiques ainsi vous pouvez avoir des impôts les valeurs des biens vendus : la date de la vente, le montant, surface du terrain, surface habitable, étage….

L’avantage de cette source est sa fiabilité, car  les données sont  fournies par l’administration fiscale.

Pour cela, rendez-vous sur le site impots.gouv ou immo-data.fr et connectez-vous à votre espace particulier. En bas de la page d’accueil, vous trouverez une rubrique Données publiques. À noter que le service de recherche ne couvre pas l’Alsace-Moselle ni Mayotte.

Je trouve cet outil particulièrement riche, car il rend compte avec exactitude des prix de vente des logements au cours des dernières années. Vous y trouverez de nombreux détails comme la surface de l’éventuel jardin, le nombre de chambres, la situation locative, le nombre d’étages du bâtiment et son année de construction. Même l’adresse exacte apparaît, une donnée clé, car elle vous permet d’aller voir le bien de l’extérieur et ainsi vous faire une première impression.

  1. Le marché actuel

2.1 Internet

Une fois votre enquête de terrain réalisée, vous pouvez commencer vos recherches sur le Web, qui regorge d’enquêtes en ligne et de sondages spécialisés. Si cela va de soi, je vous le rappelle toutefois : vérifiez bien vos sources. Prenez donc votre temps et naviguez sur les sites les plus populaires comme Seloger, PAP ou Leboncoin. Si la vente est publiée par un professionnel, sachez que les prix incluent la commission de l’agence, que vous devrez donc déduire afin d’obtenir le « net vendeur ».

Soyez toutefois vigilants ! Les annonces sur internet donnent souvent une idée juste des prix du marché, mais ces derniers peuvent parfois être surestimés, notamment s’il y a retournement de tendances.

Je vous invite donc à compléter vos recherches via les sites d’estimations immobilières comme meilleurs agents, dont la fiabilité est avérée. Ces sites vous donneront un prix moyen à l’achat basé sur des critères précis comme le quartier ou le secteur, et parfois même la rue. Vous obtiendrez également une estimation minimale et maximale de la valeur de votre bien selon ses caractéristiques basiques telles que la superficie, orientation, l’état.

2.2 Les biens actuellement à la vente

Je vous invite à aller sur les sites : Leboncoin, Se Loger et PAP est de mettre les critères de votre bien et ainsi vous verrez les biens qui vous seront concurrent

2.3 Une estimation professionnelle

Je vous conseille enfin de ne pas négliger l’intervention de professionnels de l’immobilier pour estimer votre bien.

Attention les agents immobiliers n’ont pas tous les mêmes critères d’évaluation d’un bien, renseignez-vous donc bien avant.

Lorsque vous vendez un bien, méfiez-vous aussi des évaluations trop hautes ou trop basses. Dans le premier cas, l’agent peut tenter de vous appâter pour obtenir le mandat de vente et dans le second, sous-estimer le prix de vente pour clore l’affaire rapidement.

Néanmoins, sur un marché très volatil, l’expertise d’une agence immobilière peut être précieuse, car elle dispose des informations mises à jour, ce qui n’est pas toujours le cas des sources internet.

Et valider la compétence de votre interlocuteur : a-t-il la carte professionnelle ? est-il agent commercial ?

Les critères qui font la différence

À ce stade, il ne vous reste qu’à ajuster votre prix en fonction de vos recherches. Pour cela, différents éléments sont à prendre en compte, notamment concernant l’état et les facilités. Un bien en mauvais état peut faire chuter le prix au mètre carré de 1000 euros, tout comme l’absence d’un ascenseur qui peut considérablement le dévaloriser.

Prenez également en compte les nuisances sonores localisées (voitures, bar) ou inversement les points positifs tels qu’une bonne luminosité ou une belle vue.

Enfin, la densité de population dans la zone concernée influence le prix final. Pour prendre l’exemple de Paris, le prix peut varier de manière conséquente selon les quartiers, voire même les rues.  Quant à un bien situé à deux pas du métro, il  vaut bien plus qu’un autre totalement identique, mais situé à dix minutes à pied.

D’autres points sont déterminants : la maison est-elle de plain-pied ? la cuisine est elle à côté de la salle à manger et de la terrasse ? y a-t-il en plain-pied une suite parentale ?

L’environnement : peut-on faire ses courses à pied ? distance à pied des transports en commun ? Qualité des écoles ?

L’estimation d’un bien est particulièrement difficile et déterminante et évolutive

La période de mise ne vente influe aussi sur sa valorisation

J’espère que ces conseils vous auront été utiles !

 

 

 

 

 

 

 

 

Voici la liste de l’ensemble des documents à préparer pour la vente de votre bien immobilier :

  1. Titre de propriété + carte identité : en dématérialisée
  2. Diagnostics immobiliers : DPE(énergie) et DTA (amiante) en dématérialisée
  3. Liste éventuelle des meubles vendus : inclus dans le prix de vente du bien
  4. Coordonnées de votre syndic et interlocuteurs
  5. Pré état daté : à demander au dernier moment (c’est payant)
  6. 3 derniers PV d’AG en dématérialisée
  7. Carnet d’entretien en dématérialisée
  8. Règlement de copropriété en dématérialisée
  9. Carte d’identité de l’acquéreur
  10. Justificatif de domicile de l’acquéreur
  11. Coordonnées du notaire de l’acquéreur

  1. Définir les caractéristiques du bien que vous recherchez

Les avantages et les inconvénients que vous êtes prêt à accepter

Trop souvent cette étape n’est pas clairement définie et lors de l’acquisition

Il faut bien être en phase dans le couple sur ce cahier des charges

idéalement outre la localisation et le budget définissez 3 critères

Je cherche un bien :

  • Espace de vie minimum 40 m2
  • Lumineux
  • Garage boxé

Rédhibitoire :

  • Avoir un ascenseur
  • Minimum au 3 éme étage
  • Cuisine fermée

Cette mise au point faite vous pouvez passer au budget

  1. Déterminer votre budget

Prenez au préalable un rendez-vous avec votre banque ou un courtier afin de définir l’enveloppe budgétaire de votre projet

La sagesse veut que vous gardiez une certaine somme de côté :  la vie nous réservant souvent « pas que des bonnes nouvelles »

  1. Les visites :

Il faut aller vite ! Sur certains secteurs les biens sont rares.

Il faut être dans les premiers à visiter et se positionner

N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel ou un proche

  1. L’offre d’achat

Si un vous correspond à vos attentes, faites une offre d’achat

La aussi vous pouvez vous faire accompagner par un professionnel pour la rédiger

Une offre doit comporter des éléments importants : notamment votre financement du bien (cela pourra être un élément déterminant pour que le vendeur choisisse votre dossier), si vous avez déjà vendu votre bien …. Et l’offre doit être limitée dans le temps.

Demandez bien à avoir

  1. Le compromis de vente :

Le compromis de vente est signé soit chez le notaire, soit par l’intermédiaire de votre agent immobilier. Vous pourrez à ce moment poser toutes les questions qui vous semblent importantes et un chèque d’acompte compris entre 5 et 10% du prix de vente vous sera demandé. Le notaire ou l’agence immobilière encaissera le chèque sur un compte séquestre.

  1. A l’issu du compromis, la loi SRU prévoit un délai de rétractation de 7 jours à compter de la notification de la vente remise en mains propres le jour du compromis, ou envoyée par voie postale à l’adresse des acquéreurs. Passé ce délai, vous aurez 10% du montant d’acquisition de pénalité.
  2. Les démarches bancaires pour financer votre bien

Il faut bien être vigilant sur le taux d’intérêt et sur l’assurance d’autre part.

Une fois que vous avez le compromis (et pas avant) une banque pourra officiellement vous confirmer qu’elle finance votre futur bien

Votre prêt devra cependant être définitivement accepté par votre organisme financier 45 jours après celui-ci. Si le financement est refusé, alors la vente est annulée et l’acompte vous est restitué selon les conditions suspensives d’obtention du prêt.

Sauf si vous avez stipulé sans clause suspensive de financement

En cas de financement au comptant, les démarches sont simplifiées. Le délai de rétractation passé, vous êtes définitivement engagé. Ce cas de figure est une garantie supplémentaire pour les vendeurs.

  1. Assurance de votre bien

Pensez à assurer votre bien avant la signature définitive !!!!

  1. Signature de l’acte authentique

Ne pas oublier d’inviter votre famille, vos amis et votre agent immobilier pour fêter cet évènement au champagne !